宁波商人春城创业26载 投资建材城折戟沉沙

   2024年7月24日，56岁的何建浩终于等来了云南省高级人民法院[（2024）云民申5781号]申请再审案件受理通知书。

        这位宁波商人上世纪90年代来到昆明创业，多年打拼下来也算小有成就。可没想到，2015年，他租赁的位于官渡区金马街道的虹桥建材城（虹桥建材市场），开业不到2年才知道是未经审批的违章建筑，被当地城管局要求自行拆除。

        何建浩坦言，26年在昆明呕心沥血创业，这次投资虹桥建材市场竟败走麦城，经营多年的公司也濒临破产。

    斥巨资租赁建材市场

        2015年，云南昆明人王清操称，官渡区金马街道十里社区有92亩的废弃砖瓦厂，属于农村集体土地，他已从沈某某手中租赁下来准备开发创办建材市场，然后整体出租给何建浩。这就是后来的虹桥建材城。

        2015年11月12日，两人均以个人名义签订了《场地房屋租赁合同》。当时，那里还是一片废墟空地。合同载明租赁期限为10年，也就是从2015年11月到2025年11月，建设期为一年。

        王清操拿了何建浩签约后支付的100万元定金，于2015年12月10日与沈某某签约并付定金，租赁了上述废弃砖瓦厂92亩农村集体土地。

        2016年12月下旬，建材市场建成，土地、地上建筑物整体交付给何建浩租赁使用，租金自2017年2月1日起计算，每三年递增租金10%。据2016年12月30日双方签订的《补充协议》显示，按照测量面积计算，第一年度何建浩需支付租金总额为874余万元。

图示：官渡区虹桥建材城承租后，何建浩和市场内所有商户都不知是一所违建商城

        在市场交付使用前，何建浩已预付租金及支付定金总计650万元。

        双方签订的合同中明确约定，保障承租人的正常合法使用，如因出租方原因导致承租方不能正常合法使用，出租方赔偿承租方的经济损失。

        2016年12月下旬，何建浩接收虹桥建材市场钢架结构房屋面积3万多平米，共24幢530间商铺。2017年1月，何建浩创办了昆明虹桥市场管理有限公司，投入巨额资金，建设市场内停车场、消防卫生安全设施、管理办公设施、水电设施，搭建钢结构商业棚等等。据一份评估报告显示，这些投入为1900余万元。

        与此同时，何建浩又投入资金打广告四处招商，短短四五个月时间，300多位商户入住，经营500多间商铺，市场开始走上正轨。

        开业1年半多才知市场属违建

        2018年7月，何建浩收到辖区城管局发出的询问调查通知书，称大约3万平米的钢结构营业房屋为违建，未经规划行政主管部门审批，要接受询问调查。

        何建浩当即告知王清操，要求他抓紧补办手续。到了2020年9月，城管局发出行政处罚告知书，确认钢结构营业商铺为违章建筑，要求3天之内自行拆除。截止2021年底，城管局又先后下发了4次行政处罚告知书。

        2022年5月20日，城管局在建材市场内张贴公告，限当事人必须在90天内自行拆除违章建筑……

        该公告一出，入住商户一片议论，有部分商户退租。

        2022年6月15日后起，何建浩不再支付租金，再三释明待王清操妥善解决违建问题后，再继续履行合同支付租金。

        据知情人士透露，2017年7、8月期间，100多户商家因虹桥建材市场没有审批手续，批不下来营业执照，便要求何建浩的公司退租，或者减免租金。

        在王清操再三承诺会去补办审批手续的情况下，何建浩信以为真，减免了商户从2017年2月1日始算的4个半月租金，而何建浩给王情操的租金照付。为此，何建浩的公司直接损失300万元。

        自2017年2月1日至2022年6月15日止，何建浩已按约定支付全部租金4200多万元，分别汇入王清操及其妻子麻琼英个人账户。

        据知情人士反映说，三年多来，城管来市场执法无数次，多次把违法主体指定为昆明虹桥市场管理有限公司，还让人匪夷所思的是，在城管送达的《行政处罚告知书》《行政强制拆除决定书》等行政执法文书里，竟无违法当事人名称。

    不能正常经营却判退还场地并支付租金

        虹桥建材市场租赁纠纷由此逐渐升级。

        昆明虹桥市场管理有限公司一管理人员告诉说，虹桥建材城是王清操个人建造的，他应当是违建主体。他建造虹桥建材城也没有经营执照，几千万元的租金付给他们夫妻两人名下，也没有纳税。“王清操非法经营行为应当移交相关部门一并处理。”

        何建浩认为，租赁合同明确约定，出租方保障承租人正常合法使用，如因出租方原因导致承租方不能正常合法使用的，出租方赔偿承租人的经济损失。王清操隐瞒违建事实，将未经审批的违章建筑出租给他，导致前期投入打了水漂，如今面临强制拆迁，从2022年6月15日后拒付租金有法有据。

图示：虹桥建材城一角

        2022年8月，当王清操多次讨要租金遭拒后，便叫来了30多名保安来到市场，通知经营商户不要把租金付给何建浩公司，要付给王清操。

        据多方了解，自2022年8月15日开始，王清操实际上已经强行接管了建材市场，何建浩已无法正常使用该建筑物和场地，也无法正常经营。

        2022年11月，王清操先手向官渡区人民法院起诉何建浩及其公司。

        昆明市官渡区人民法院[（2022）云0111民初24703号]民事判决书认定合同为无效合同。不过，合同虽然无效，但何建浩实际占用了租赁物，判令何建浩支付给王清操自2020年6月15日始至2022年12月31日的场地、房屋占有使用费共800余万元，“以及自2023年1月1日起至实际返还房屋和场地之日按每日24415.06元标准计算的场地、房屋占有使用费”……

        何建浩不服一审判决，遂向昆明市中级人民法院提起上诉。2023年8月23日，昆明市中级人民法院作出[（2023）云01民终13914号]民事判决书，……判决何建浩支付王清操截止2022年9月2日的场地、房屋占有使用费515余万元，“以及自2022年9月3日起至实际返还房屋和场地之日按每日12207.53元标准计算的场地、房屋占有使用费”……

        2024年2月27日，云南省高级人民法院收取了何建浩提交的民事再审申请材料。

        “再审申请书”提出的申请理由是：何建浩已经付清自2017年2月1日至2022年6月15日的租金。那么，法院判决自2020年起的租金递增部分仍需支付是否合理？2022年8月15日王清操实际已经收回场地……2023年3月20日，政府已书面通知强拆、责令停止使用场地和收付租金，法院仍判决何建浩继续需按照原租金+递增的标准支付场地占用费是否合法合理？……

        何建浩的代理律师认为，新冠疫情三年，加上违建强拆执法两年，对虹桥建材城的影响是毁灭性的，而法院对这样巨大的影响似乎无感，仍然判决需要支付递增，让原始租金支付都面临困难的何建浩是雪上加霜，无疑把疫情不可抗力、加上王清操违建的后果全部甩给了何建浩一人承担。“对合同无效所造成的损失，应分清责任大小，按照过错比例承担责任。”

        祈盼优化营商环境能落到实处

        据知情人士说，王清操以个人名义从沈某某处以每亩2.3万价格租赁官渡区金马街道十里社区十里铺村股份经济合作社92亩农村集体土地，再在未获任何审批的前提下，以个人名义投资约1500万元建成虹桥建材市场整体出租，每年收取租金799万元。

        何建浩向笔者表示：从宁波来到昆明创业已经26年，一直深爱这座城市。今年8月，昆明发布报道了昆明市入选2023城市营商环境年度创新城市的消息。报道说这也是昆明连续三年上榜央视财经营商环境创新城市。昆明近年来始终把优化营商环境作为“一把手”工程，通过理念、制度、举措等方面的创新，着力打造“投资沃土、温馨春城”，“四季如春营商环境”不断提档升级。报道还提到，营商环境“优”无止境。昆明将持续改革创新，擦亮“四季如春营商环境”的昆明品牌，为全市高质量发展提供一流营商环境。当时他看到这个消息真的非常激动，看到了这场持续多年的纠纷能得到公正处理的一丝希望。目前，云南省高院已受理了他的再审申请，他希望这些优化营商环境的举措能落到实处，让他们这些外来投资商能真正享受到一个公正、和谐、宽容的投资环境。（吴 杰 \ 文）